S_fin
:: Bancile forteaza limitele pietei ipotecare ::
(152 afișări)
Publicat de
Bogdan Tudorache&nbs
la Luni, 05 Iunie 2006 - 07:23 AM
Raiffeisen a redus dobanda creditului ipotecar la 6,9%, comisionul unic perceput fiind de 0,9% anual
HVB si Tiriac au unificat ofertele si au coborat dobanzile la 5,9%, insa comisionul de acordare este mai mare, iar Finansbank ofera incepand cu saptamana trecuta finantare pentru 95% din valoarea contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. La UniCredit, dobanda si comisioanele pot fi negociate, de la un credit de 50.000 de euro.
Bancile coboara propriul profit la limita, in cautare de clienti noi. Ofertele incep sa ajunga la niveluri similare de cost. Iar avansul a devenit un moft legal, putand fi stabilit la mica intelegere intre vanzator si cumparator - cu colaborarea implicita a evaluatorului. In plus, cei care nu se incadreaza pot aplica pentru credite personale simultan la mai multe banci, fara a incalca prevederile legale si astfel isi pot completa lipsurile de capital necesare achizitionarii unei locuinte. Azi suntem foarte suparati. Avem un coleg care a plecat de la banca noastra cu tot cu clienti, spune ofiterul de credite al unei banci, cu vadita suparare.
Lipsa personalului cu experienta in domeniul creditarii face ca migrarea angajatilor intre banci sa aiba loc doar in cazul majorarii substantiale a pachetului salarial. Daca transferul de angajati cu tot cu portofoliu era pana recent un atribut al altor industrii, (precum cea de advertising sau vanzari), temperarea ritmului de crestere a creditului catre populatie si IMM-uri, numit si segment de retail, duce la lupte intestine pentru fiecare client si in industria bancara.
Odata cu lupta pentru clienti au scazut drastic si costurile creditarii, iar scadentele s-au majorat pana la 30 de ani, produsele bancare capatand, astfel, caracteristici similare. Trebuie sa intelegem ca vindem practic acelasi produs. Conteaza foarte mult cum il vindem si in cat timp. Cu alte cuvinte, cum ajutam clientul sa decida ce banca sa aleaga, sustine sursa citata.
Ipotecar vs personal
Creditul imobiliar cu ipoteca este mai ieftin decat creditul personal (pentru nevoi nespecificate) cu ipoteca. Existenta avansului de 25% cerut de lege in cazul creditului imobiliar si faptul ca in cazul creditului personal nu doar absenta avansului, dar si garantarea cu ipoteca unui tert au reorientat pentru o perioada clientii catre imprumuturile pentru nevoi nespecificate. Scadenta mai mica, de maximum 20 de ani in medie, a celui din urma, precum si costurile mai mari scad atractivitatea si nivelul de la care creditul personal devine accesibil.
In plus, bancile nu mai cer prezentarea avansului de 25% din valoarea finantata sub forma palpabila, toti ofiterii de credite consultati de SFin sugerćnd posibilitatea unei intelegeri intre cumparator si vanzator pentru includerea fictiva a acestuia in contract. Deoarece bancile finanteaza doar 75% din valoarea evaluarii unui bun imobil, este necesara si o intelegere cu evaluatorul, pentru cresterea valorii imobilului in cauza cu suma lipsa - fara a distorsiona prea tare realitatea. Cum preturile pietei imobiliare s-au umflat excesiv in ultima perioada, osciland insa in interiorul acelorasi zone, o evaluare usor distorsionata este greu de perceput. Preturile nu vor da inapoi, ci dimpotriva, iar riscul asumat de banci aferent unei evaluari mai mari se reduce drastic.
Nu putine sunt cazurile in care bancile, in dorinta de a respecta prevederile privind riscul in caz de neplata, au sfatuit clientii sa ia credite personale de la mai multe banci in acelasi timp, pentru a completa suma lipsa. Daca o banca se misca mai repede decat celelalte (si au existat cazuri), aceasta modalitate de fentare a regulilor impuse de BNR este ceva mai riscanta decat cea a mascarii avansului.
Finantare de 95%
Catalin Grigore, directorul de credit ipotecar de la Finansbank, a conceput un produs nou, menit sa ajute clientul sa se incadreze si in limitele legale de finantare cu 75% a achizitiei unui imobil, dar sa primeasca si mare parte din banii ce ii lipsesc. Astfel, cei 20% in plus din valoarea contractului de vanzare-cumparare vin sub forma unui imprumut luat in contul cheltuielilor notariale (de regula de 1% din valoarea de catalog a imobilului - mult mai mica decat cea reala, a pietei), al comisionului perceput de agentia imobiliara (de 2-3% din valoarea tranzactiei), precum si in contul altor taxe aferente contractului, dar si a mobi-larii si renovarii sau imbunatatirilor aduse locuintei - spun oficialii bancii. Creditul este perfect legal, iar banca nu cere chitante sau explicatii privind modul cum vor fi cheltuiti banii, in plus specificandu-se clar ca avansul de 25% poate fi demonstrat prin includerea lui in contractul de vanzare-cumparare. Banca a lansat saptamana trecuta pe piata acest produs, o miscare indrazneata care scoate din ecuatie mica intelegere cu evaluatorul sau cu vanzatorul, iar dobćnda este fixa pentru doi ani - 7,9% -, comisionul de analiza - 1 milion de lei vechi, cel de acordare - 1,5%, platibil o data, putand fi inclus in rata, iar comisionul de rambursare anticipata de 2% disparand dupa 5 ani. Ca in cazul majoritatii bancilor, si la Finansbank creditatul trebuie sa aiba doar trei luni de vechime la actualul loc de munca, insa nu o varsta mai mare de aproximativ 40 de ani (scadenta maxima la 25 de ani, pentru persoane care la acea data nu au mai mult de 65 de ani).
